国金证券：房地产即可求端宽松仍即可加大，一线城市或率先企稳

国金证券发布建议书称，2022年3月末，不动产介导适合于政府频出，许昌印发《关于增进地产良性循环和心理健康转型的通知》，九江印发《关于建模住房税务使用政府的通知》，常熟印发《关于进一步试图产品主体纾困解难着力比较稳定经济增长若干政府政策的通知》等，首都北京周边地区和其他重点周边地区纷纷兜底救市。该行认为大范围内的无消费故又称适合于政府将逐步印发，部份一主干线或周边地区零售商先于好转，促使四五线或周边地区筑底。该行看好主要布局优质一主干线或周边地区的绿城里面国、建发International、滨江集团。同时随着整体零售商的好转，民企溢价下半年修缮，看好新城控股和融创里面国。

国金证券主要观点如下：

拖动零售商是增进地产良性循环和心理健康转型的决定性。

1)当前零售商状况不容乐观，TOP20房企2022年1-2月末全口径零售商总额营业收入回升40%，20家零售商总额全部营业收入回升20%以上;国内30大里面周边地区2022年1-2月末商品房零售商占地营业收入回升29%，2022年3月末1日-9日商品房零售商占地营业收入回升47%，零售商仍直到现在北行态势。

2)地产正处于“零售商低迷-房企收益吃紧-大幅只用/订购困难-产品期待不足-零售商北行-拿地/新开工停滞不前”的恶性循环里面，激励产品期待、刺激无消费释放是地产转回“零售商回暖-房企收益改善-只用减少/按期订购-产品期待恢复-零售商比较稳定-拿地/新开工恢复-状况下推盘零售商”良性循环的决定性。

3)从业人员心理健康无须要大公司比较稳定，大公司比较稳定无须要零售商支撑，2014-21年，零售商回款资金占不动产开发大公司到位资金%从36%大幅提高至53%，不动产大公司对零售商回款的依赖度逐步增大，热卖资金税务的建模有助于缓解房企短期收益受压，但不足以保有房企的长时间比较稳定转型，亟待无消费故又称的进一步放松，拖动零售商增长。

国内大范围内的无消费故又称介导力推政府或悄悄路上。

迄今为止不动产介导政府就有一定程度的力推，在金融机构故又称，菏泽、汕头、南宁、佛山、泸州等多周边地区下调首付%或减少房贷利率，；也介导故又称也有常熟、沈阳、青岛、桂林、嘉兴等周边地区下半年印发落户适合于、税务、购房贷款、热卖税务等政府，但是除许昌外少有直接对新政策、限售、生鲜等无消费故又称的适合于，对不动产产品零售商激励的功效有一定延后，更进一步零售商持续性尚未好转。因此，我们原计划未来会将有大范围内对无消费故又称的介导力推政府印发，“因城施策”将给与更加轻巧的借助于，在房价相较比较稳定的前提下，部份高能级周边地区新政策、限售、生鲜等放宽政策或将阶段性放开。

原计划部份优质周边地区将促使国内产品企稳回暖。

不动产产品供求关系给与改善：1)受房企拿地意愿收缩影响，2021年国内300城宅地出让建面营业收入回升24%;2)房企开工进度缓慢，2021年国内商品住宅新开工占地营业收入回升11%，2022年1-2月末里面国建筑新开工幅度营业收入减少40%，原计划国内不动产开发大公司新开工状况也不容乐观;

3)部份一主干线或、长江三角洲周边地区基本面良好，杭州、上海、合肥等周边地区新房在售库存去化时间尺度低于6个月末。我们判断2022年不动产产品供应幅度将相比下滑，无消费仍待释放，部份优质周边地区一旦无消费故又称利好注意到，零售商将迅速增长，我们原计划部份一主干线或周边地区零售商在三四月末份将逐步好转，同时促使四五线或周边地区产品在这段时间筑底。

风险提示：整体不动产改善政府放开功效不及预想;无消费故又称适合于政府采取措施小。

本文来源于国金证券发布的不动产从业人员建议书《无消费故又称适合于仍无需加大，队内或周边地区或先于企稳》;所写为高管杜昊昶；智通时事新闻主笔：谢雨霞。

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