让政策的飞一会——房地产周期复苏专题之一

内部论点：当前的产品对恒隆股的内部猜疑在于对产品衰退短期内，春节后，各地再次出现产品边际缓解但幅度并不明显，而期望前端国策出台的旋律却并不如的产品所短期内的快速，股差价在强短期内与较强虚幻间反复博弈。

本篇报告是我们关于房恒隆心率衰退的系列栏目第一篇，对于本轮心率衰退步骤，我们从补充和期望两前端融为一体，探讨本轮衰退的路径，并与历史上恒隆心率透过对比。

极高存量与较强期望的猜疑

我们认为，本轮房恒隆下行线的源头，本质在于房恒隆大公司在极高存量状况下，由于外界流动性状况衰弱，被迫选择了叛差价暴跌存量股票，进一步传递至购房短期内下行线，产生了失衡双较强的结果，的产品描绘出极高存量与较强期望互相冲突的猜疑大局。

补充层面，房恒隆从业者2015年后整体开工影响力也并未长期的少于产品影响力也，甚至在2021年的产品下行线后，存量影响力也甚至加速下滑，全国性产品面积占多数比少于八成的地带，其存销比自2014年的2.0下滑至0.9年，在主要地带产品影响力也相较2014年始终保持激增的情况，存量影响力也反而年中下滑，全国性存量并未再次出现全局性过剩。

期望层面，本轮心率短期急遽下行线，主要由房企主动叛差价促使的土地差价格短期内，以及非典促使的收入短期内挤压导致期望释放放缓，长期的人口构造情况并非是导致短期从业者波动的内部原因。

强国策与较强虚幻的柔美

2022年以来，从业者失衡两前端国策年中加码，但房恒隆的产品并未该系统衰退，从业者描绘出强国策与较强虚幻的柔美。由于非典对未来收入的短期内挤压、叠加复工停贷情况对期房交付短期内的影响下，居民前端购房期望释放再次出现了相当大的放缓。这一期望前端情况难以通过常规叛商品差价格、首付人口比例等宽松作法缓解期望。

但危机之当中，红日已现。注资状况缓解下，开发商暴跌的意愿急遽叛极高，从大公司缩减原材料，到的产品差价格缓解可期。当中证恒隆债净差价指数自2022年11同年87的极高点反弹至92，全国性商品房住宅当同年大多差价同比年终半年正激增，12同年同比激增7％，土地差价格已经触底回升。

老路径与从新心率的衰退

传统恒隆心率当中，极高存量状况下，的产品衰退通常先经历最畅销回升，存量消耗掉后土地差价格涨。本轮极高存量状况下，期望边际缓解叠加补充正中侧向裂口，土地差价格将前提于最畅销衰退，由整体的产品短期内缓解，造就大公司拿地推盘推升原材料，最畅销随后缓解。旋律上来看上半年土地差价格企稳，下半年量差价齐升。

自2019年来，百强房企拿地影响力也年中低于产品影响力也，2022年补充裂口扩大至3.1亿㎡，年终两年补充裂口超3亿㎡。由于补充前端的侧向裂口，在期望边际衰退的步骤当中，土地差价格在当中长期来看，大多俱备涨的基础。

投资建议:关注补充出清后，土地差价格衰退造就的股票差价格系统性步骤当中，市差价逻辑从注重盈利的市差价向注重土地差价格的PB系统性切换的步骤，重点关注极高PB房企：万科A、绿城当中国、金地集团、从新城控股；及头部房企：凯德演进、招商蛇口；及央企恒隆附属物业公司：当中海物业、华润接头生活、凯德物业等投资机会。

风险提示：注资状况收窄超短期内、土地的产品出让前提变化、房恒隆产品国策变化、恒隆调控国策变化、摘录数据滞后或不设法。

缺少：同业研报梁汉文